二手房交易相关税费简介

二手房交易相关税费简介


一、二手房交易概况
(一) 房地产市场划分
按照土地划分：
1.房地产一级市场——土地出让市场（政府垄断）
2.房地产二级市场——房地产开发
3.房地产三级市场——二手房交易
按照住房划分：
1.住房一级市场——新建商品房（增量房）买卖
2.住房二级市场——已购房产（存量房）转让
3.住房三级市场——存量房租赁
可见，二手房交易属于房地产市场的三级市场和住房市场的二级市场。
(二) 国家对二手房市场的宏观调控政策
1.税收政策：两头（买方、卖方）征税，但主要是增加卖方税负，抑制投资性需求。主要税种：营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税。其中卖方需要缴纳的是营业税、土地增值税、个人所得税、印花税；买房需要缴纳的是契税和印花税。
2.金融政策：国家运用房贷政策调控二手房交易，基本形式主要包括：提高或降低首付比例、提高或降低利率、提高或降低贷款年限、增加或降低二手房本身的标准。
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会最新发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）即利用房贷政策对二手房交易进行调控，其中规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%”。
二、二手房的种类
从居民持有的房屋产权证书来看，房屋产权划分为三种：商品房、经济适用房、房改房。
（一）商品房——所有者拥有完整的房屋所有权
（二）经济适用房——中低收入家庭保障性住房
《北京市经济适用住房管理办法（试行）》（2007.9.25）对经济适用房的申请条件及交易限制做了明确的规定。
1.申请地点：申请家庭向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请。
2.申请条件：
（1）申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
（2）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。
3.交易限制：经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。
购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。（目前按成交额的10%缴纳综合地价款。）
已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。
上述由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。
（三）房改房——单位福利房
按照法律、法规规定和与单位的约定（规定住满5年内容的除外）执行，售房收入在按规定缴纳税费后，归产权人个人所有，取消与原产权单位进行收益分成的规定。一般情况下，北京市近郊八区执行以下政策：
1.按成本价购买的：按当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益，可转化为拥有完整房屋所有权的商品房。
2.按标准价购买的：凡以标准价购买的住房，出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后上市出售；也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6%计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。
3.标准优惠价购买的：与按标准价购买的已购公房相同。
（四）其他相关概念
1.集资建房（政府或单位）：产权性质为经济适用房产权或房改成本价产权。
2.危改回迁房：承租房、房改房回迁后产权性质为经济适用房产权；私有房屋回迁后为商品房产权。
3.已购公房：房改房产权证（成本价、标准价、标准优惠价）（《北京市已购公有住房上市出售实施办法》京政发[2003]3号）
4.央产房：房改房产权证（成本价、标准价、标准优惠价）（《中央在北京单位已购公房上市出售管理办法》国务院机关事务管理局、中共中央直属机关局2003.10.01）。上市交易前，须经在京中央和国家机关住房交易办公室审查。部级干部住房暂不能上市出售。
三、二手房交易税费
以下仅以商品房交易为例，区分以下交易方式：
（一）买卖：
1.营业税及附加（国税发[2006]74号、京地税营（2006）298号）
（1）不足5年 售价×5.5%
（2）超过5年的普通住宅 免征
（3）超过5年的非普通住宅 （售价-买价）×5.5%
纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。（京地税营[2005]345号）（根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。）
普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（2005.5.30）
2.土地增值税（财法[1995]6号、京地税地（2006）456号）
（1）普通住宅 免征
（2）自用满5年非普通住宅 免征
（3）自用满3年未满5年非普通住宅 减半征收
（4）自用未满3年非普通住宅 按4级累进税率征收：
增值额≤50% 30%
50%＜增值额≤100% 40%
100%＜增值额≤200% 50%
增值额＞200% 60%
凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：取得房地产时有效发票所载的金额；按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；取得房地产时所缴纳的契税。
对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。
3.个人所得税（国税发[2006]108号、京地税个[2006]348号）
（1）自用5年以上，家庭唯一用房 免征
（2）不足5年 所得额×20%
所得额为转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。房屋原值是指：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用（扣除限额为房屋原值的10%）、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。
4.契税（北京市契税管理规定<2002修订>、京财税[2004]16号）
（1）非普通住宅 成交价格×3%
（2）普通住宅 成交价格×1.5%
5.印花税：合同金额×0.05%
（二）赠与（国税发[2006]144号、国税函[2004]1036号）
个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况。
1.赠与需要缴纳的税费主要包括：
(1)契税：
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。??
非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。（计税依据：由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定。）
税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。
(2).印花税：评估价格×0.05%。
2.营业税免税申请：受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》，办理营业税免税申请手续。税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
3.土地增值税的征税范围：不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
4.受赠人再次转让的计税：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。??
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。
（三）交换（京地税地[2005]134号）
1.契税：计税依据为交换价格的差额。
房屋所有人双方自愿交换房屋，属于商品市场买卖行为，因此，对于房屋交换价值不相等涉及的契税征收，凡多交付价款的一方承受的房屋符合普通住宅标准的，执行“个人购买自用普通住宅暂减半征收契税”的政策。
对房屋交换价值相等免征契税的，以契税纳税申报表代替契税核定通知书。
2.营业税及附加、印花税均视同两次买卖征收。
3.个人所得税的减免：对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时缴纳的个人所得税。
（四）其他
1.房屋分析：共同占有的土地、房屋权属分析，免征契税。（《北京市契税管理规定》）
2.房屋投资作价入股：
（1）营业税及附加（财税[2002]191号）：
以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
（2）土地增值税（财税字［1995］48号、财税[2006]21号）：
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业（房地产开发企业除外）中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（3）契税
（4）印花税
3.房屋抵债：视同房屋买卖。
四、几种特殊交易形态
（一）先公证后过户：
风险：房屋所有权的转移以登记为准，公证不能对抗第三人。
（二）假赠与
风险：赠与为实践合同，办理产权转移登记后，才具有法律效力；赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任；若被揭穿，承担法律责任，补缴税款；未来出售交易成本高。
（三）做低合同价（阴阳合同）：
风险：房款支付存在风险；未来出售增加个人所得税。