房地产企业营业税的税收筹划

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1、减少营业税应税项目的流转(转让)次数

我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。现以一案例来说明因增加营业税应税项目的转让次数而导致的重复纳税情况。甲房地产开发企业曾为建筑房屋向乙房地产开发企业借入2亿元人民币，约定借款到期后，甲房地产开发企业以开发的部分房屋充抵借款。最终，甲房地产开发企业用300套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税1000万元、城市维护税70万元及教育费附加30万元(不考虑印花税和契税)，以上三项税合计1100万元。而乙房地产开发企业接受这300套住宅是为了收回甲企业以前的欠款，而非自用，所以乙房地产开发企业拿到这些房子以后还要销售出去。因此，也要支付相关税1100万元，乙房地产开发企业实际收回的欠款为1.89亿元(2亿元-0.11亿元)。300套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。若乙房地产开发企业帮助甲房地产开发企业代理销售这300套住房，住房销售后，销售款优先偿还原先欠款。对于甲房地产开发企业而言，无论采用房屋抵债还是采用由乙房地产开发企业为其代销房屋的方式，其利益都不受影响。这样的筹划使300 套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，乙房地产企业实际可以收回的借款就是2亿元了。

2、选择合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。例如丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“ 合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：（1）“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元；（2）“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

 
uGd8QO0（博主简介：夏聪，北京华税律师事务所律师，北京大学理学学士，北京大学法律硕士。华税是国内第一家专注于从事税务领域法律服务的专业化律师事务所。网址www.taxlawyers.com.cn）税务律师博客:qBOwF