土地增值税筹划通常的五种方法

(学习)

基本情况：税务律师博客0}y)i[;sItg;E F
甲公司取得一块土地，成本1000万，没有进行开发。现乙公司要购买该块土地，出价1800万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。税务律师博客S+oE%{"y1|q Qg;~
假设条件：税务律师博客H'v)mb.kc I'cc
1、甲公司注册资本1000万元，全部用于该土地；
8ciC%WW5N3_02、甲公司没有发生别的业务和费用；税务律师博客
Q&L\%{(o~&T4O
3、所有工作都在2008年度完成。税务律师博客6R-L)`sqG%B_1u
围绕采用何种方式进行运作，甲公司参考了正常的五种思路：税务律师博客0O^ \e3j^B.M
税务律师博客L7m'LG8A!P-C'L z^
思路一：直接转让土地使用权，即甲公司直接将土地使用权转让给乙方。
6K^b"@*m"vlx0政策依据：
"I n1Y a z-ERg01、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》国税函发〔1995〕110号）
6y.]#f dh0相关税金：
MFuBEe;Y7x_0（为计算方便，未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种，下同）税务律师博客ug%uB;K
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1、营业税：1800×5%=90万元税务律师博客^YYue]p'Fm
2、土地增值税：可抵扣金额1090万元，适用税率40%，（1800－1090）*40%－1090×5%=229.5万元税务律师博客%}]iHpv(ubJ
3、所得税：（1800－1000－90－229.5）×25%=120.125万元税务律师博客t/n\,{l4F1z4{"D
税负合计439.625万元。
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D%f%T0优点：
;df,[-SW01、思路明确，操作简单，无风险；
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T|lZ(k,R,KU4R+A02、乙公司的购买款可以全额抵扣所得税和土地增值税。
(@1uS9V'Br0缺点：税务律师博客E!gA-m*|Gi
1、税金成本相对较高（439.625/1800）；税务律师博客%S@7\{*Ci!V:M*H
2、未按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上的，不允许转让（《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条）。当然，本条可以通过仲裁、诉讼等强制执行方式予以解决。
C*D%R-}h*V0税务律师博客9ru,^Aq p6MV
思路二：投资成立新公司，即甲公司用土地作价1800万元投资成立一家新公司，然后将股份转让给乙公司。
B#T[3G[4hLW!M0政策依据：税务律师博客[%^ G b Tt m
1、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]048号，2006年3月2日以前适用）；税务律师博客Z)Q(F0^V2{a6lO
2、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定（《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号，2006年3月2日起适用）；税务律师博客"b j.XuN.T'V
3、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号）；
;WF!NK(u2TS2aq0相关税金：税务律师博客 B"GzQ4` x!U
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1、营业税：0元税务律师博客8C:Kq{3o
2、土地增值税：可抵扣金额1000万元，适用税率40%，（1800－1000）*40%－1000×5%=270万元税务律师博客)?k!ki&k&QO"Woi/XCN
3、所得税：（1800－1000－270）×25%=132.5万元税务律师博客S*n)X_,O8rP*n
税负合计402.5万元。税务律师博客c9v-t}
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优点：
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O&KCp;J01、操作相对简单；税务律师博客Y N'|7U5xh Yw;MBA(R
2、税金成本比思路一降低一些。
'@ C5Jr)M8{&kd0缺点：税务律师博客/p:Qy#t0~.^
1、税金成本仍然较高（402.5/1800）；税务律师博客)^ItvxFLN
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2、根据《公司法》，无形资产最多只能占到注册资本的70%，因此需要额外投入771万元，占用资金较多。当然此条可以通过甲乙公司直接投资予以解决。
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思路三：转让甲公司股权，即甲公司股东直接将所有用的甲公司股权转让给一公司。
L5D?#InbJ9N0政策依据：税务律师博客h+Xu ^3RO,p
1、对股权转让不征收营业税（《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号）；
,C0^6yrP;n5ng^02、原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。（《国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复》国税函[2007]244号）
$C~}yk&iwQC0相关税金：
:g@0f?'r9r4J01、营业税：0元
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lS"nk;t(g&N"f02、土地增值税：0元
6z2I-Sj}Xc03、所得税：税务律师博客h'dYAzr
股东为企业（1800－1000）×25%=200万元
k p/BF5uDt-B$^]0股东为个人（1800－1000）×20%=160万元
/Kyi A+f"a)L0税负合计200/160万元。
/DA\ T:Bo d0优点：税务律师博客&?2w/q:w9L[
1、操作相对简单；
k%P#s]])J _p02、税金成本相对较低；
"G(O6xoOq+B#O xKB03、运作时间短，不涉及到土地、规划等部门的过户问题。
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p*V8[0缺点：税务律师博客3o&d_l&PC(k6N
1、甲公司股东是否愿意转让股权，毕竟案例中假设的情况过于理想化，现实中甲公司可能利用现有的相关资质进行新的项目开发，以及已有的人员、资产等，都会妨碍股权出售；
6WG&|kf6E$K02、乙公司是否愿意购买股权，因为已经存在的一家公司，可能会存在债权、债务、以及对外担保等，存在一定的风险。
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思路四：合作建房，即甲公司出土地使用权，乙公司出货币资金，合作建房。
q/W[` a0政策依据：税务律师博客 i [$W.M(t4Q-F#o8H6OX
1、房屋建成后甲方如果提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润按“转让无形资产”征税（国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函发[1995]156号）；税务律师博客+n\R(t"GA4YD
2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号）。税务律师博客{:o7V9COk+^t
相关税金：
+s4YSn.UF,G01、营业税：0元
0t yu8o8@[{ g;N02、土地增值税：0元
w1aZ b*ziD&m7Ya(Dz'J03、所得税：（1800－1000）×25%=200万元税务律师博客S6};HO0M6A"Wr,f
税负合计200万元。税务律师博客zs${!_?"~
优点：税务律师博客q'| b+n"R;u
1、税金成本低。
c6v&h0w9k4H0缺点：
N(c$P;Urk AQ[F01、土地增值税中对于合作建房的描述过于简单，实践中到底以甲公司/乙公司/合营公司中的哪一个运作该项目，不清楚；税务律师博客%k+T\H'N0_
2、如果以乙公司或其他公司运作，同样涉及到土地的过户等问题；
q9J/y!P2T#sV9F03、甲公司收款资金的时间会晚一些。。税务律师博客"SWNb#A'@'L'Z#y\
税务律师博客9t5? ^T0G+v#W3r
思路五：公司分立/合并，即采用甲公司先分立后转让，或者甲公司直接被乙公司合并。税务律师博客wk._V%w'l2q.{ C@K5H7O
政策依据：税务律师博客*C_&?z_.R L^
1、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号）
(M3i\9I-KbKOW-[02、企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。（《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》 国税发〔2000〕119号）
k5x!e(KT6b+z03、被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。（同上）税务律师博客$K3N` HDup[ v8g{
4、公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保。（《公司法》第一百七十六条）税务律师博客qm}:xeB
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5、公司分立，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。（《公司法》第一百七十八条）
^b^u C(]:A \@0相关税金：税务律师博客 vw J!? VO:i*N
1、营业税：0元
.Sj|4t5P;nwJ02、土地增值税：0元
!gd1QB0S03、所得税：（1800－1000）×25%=200万元
5i#dI0}mw(m0税负合计200万元。税务律师博客*o"Nb']mAUv9KZ
优点：
1t2i aC(KH01、税金成本低。税务律师博客s[sm
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缺点：税务律师博客?;YDmk4I`r9P
1、公司分立/合并需要的手续繁杂，时间长，有的需要债权人配合；税务律师博客$x~ L S*o7|
2、公司分立/合并对于税务部门来说也是一个重点，过程也很长；
H6NOR_$l03、同样存在潜在的债权、债务及担保风险。

 (施志群，北京华税律师事务所税务律师。华税律师事务所是中国首家专业化税务律师事务所。网址：www.taxlawyers.com.cn）

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